Як оформити купівлю-продаж квартири? Необхідні документи, завдаток, реєстрація

Покупка квартири - процес вельми і вельми відповідальний. Кожен, хто на нього зважився, зобов'язаний приділити процедурі найпильнішу увагу. Під процесом купівлі-продажу розуміється перехід від одного власника до іншого права власності шляхом грошового розрахунку.

Як оформити купівлю-продаж квартири за всіма правилами

Отже, з чого ж складається процедура покупки нерухомості? Вибравши варіант житла, необхідно перевірити документи продавця. При нестачі власного досвіду найкраще звернутися до нотаріуса або юриста. Крім того, слід зробити оцінку нерухомості, що купується. Це можна зробити як самому, так і вдавшись до послуг фахівців-ріелторів.

Перед тим як оформити купівлю-продаж квартири, дуже важливо простежити історію житла, що купується - хто і коли був у ньому зареєстрований, за яких обставин переходило право власності. Робиться це з метою позбутися від потенційно сумнівних моментів.

Дуже важливо уважно вивчити список тих, хто зареєстрований у квартирі на даний момент. Люди цілком можуть проживати в іншому місці, але при цьому бути зареєстровані на житлоплощі, яка продається. Поведінці особи, у якого ви купуєте нерухомість, слід приділити найпильнішу увагу. Власник житлової власності повинен бути як мінімум адекватним, спокійно і без прикрас описати достоїнства і недоліки продаваного житла. У його поведінці не повинно простежуватися дивацтв і підозрілих моментів.

При виникненні певних сумнівів слід уточнити дієздатність останнього. Якщо не зробити цього вчасно, угода купівлі-продажу згодом може бути оскаржена в суді. Подібні сюрпризи вам, звичайно ж, ні до чого.

Перевірте все ретельно!

Те ж саме відноситься до інших власників - зазвичай родичам власника. З приводу кожного з них вам необхідно з'ясувати, як саме майно опинилося у власності. Припустимо, квартира дісталася за заповітом. У цьому випадку можливі неприємності у вигляді несподівано виникли інших претендентів на заповідану квартиру. Судові розгляди з ними здатні сильно затягнути і ускладнити процес купівлі-продажу, а то й зовсім зірвати угоду.

Ті ж правила діють і у випадку, якщо має купівля-продаж частки в квартирі.

Якщо комусь із власників продаваної квартири права на дану нерухомість дісталися через суд, обов'язково слід уточнити, чи можливо в даному випадку оспорювання судового рішення. Один з найсерйозніших чинників - наявність зареєстрованих у квартирі неповнолітніх. Даний момент дуже важливий. Адже продати житлоплощу, на якій зареєстрований дитина, неможливо без згоди органу опіки. Щоб отримати достовірну інформацію, найкраще направити запит у відповідну інстанцію.

Завершення підготовчого етапу

Для процедури підписання необхідних документів всі учасники угоди повинні бути на місці і доступні в будь-який день. Процедура затягнеться, якщо хтось із власників тимчасово відсутня. Ще гірше, якщо він оголошений в розшук або коротає час в місцях позбавлення волі. У цьому випадку угода купівлі-продажу швидше недоцільна.

Завершенням процедури перевірки квартири на юридичну чистоту буде подача запиту в комунальні служби, до яких відносяться житлова контора та БТІ. Це зробити необхідно, щоб уточнити перспективи вашої нерухомості на майбутнє в очах комунальних служб. Адже цілком можливо, що будинок планується під знос, або на безпосередньо наближеною території буде вироблятися певна забудова.

Зібравши всю необхідну інформацію і переконавшись у легальності пропонованих документів, можна вже остаточно визначитися, погоджуватися чи ні на даний варіант. До того як підписувати акт купівлі-продажу квартири, достовірну інформацію про власника можна уточнити шляхом подання запиту до ЕГРП.

Проводимо угоду правильно

Договір купівлі-продажу - ключовий документ в процесі покупки будь-якої нерухомості. Чинним законодавством регламентується його юридичне завірення. Робиться це в нотаріальній конторі або в ріелторському агентстві. Там же, в разі необхідності, вам нададуть бланк договору (зразок) купівлі-продажу квартири. ГК РФ (його стаття 550) допускає самостійне оформлення такого документа. У цьому випадку складовим його слід звернути увагу на наявність всіх обов'язкових пунктів.

До них відносяться: опис продаваного житла, ціна, список сторін, що беруть участь в угоді, порядок, в якому мають бути передані грошові кошти, а також список тих осіб, що отримують право на використання даної нерухомості. Останній момент необхідно уточнити у випадку, коли власників майбутньої квартири декілька.

Які документи належить зібрати до того, як оформити купівлю-продаж квартири? Насамперед це загальногромадянський паспорт. Коли покупець одружений (заміжня), і шлюб офіційно оформлений, слід пред'явити свідоцтво про шлюб і паспорт другого чоловіка, а також згода того на укладення угоди. Стаття 35 Сімейного кодексу РФ стверджує, що чоловік або дружина зобов'язані бути поставлені до відома про намір покупки житла. У відсутність їх юридично оформленої згоди угода купівлі-продажу квартири може бути розірвана через суд.

Якщо житлоплощу оформляється на власника, який не досяг віку повноліття, надається свідоцтво про народження.

Реєстрація договору купівлі-продажу квартири

Склавши текст договору, обидві сторони ретельно вивчають його, перевіряючи на наявність всіх необхідних умов. Потім покупець і продавець підписують договір в органі реєстрації відповідно до статті 558 ГК РФ. Підписання проводиться в присутності уповноваженого реєстратора. Саме з цього моменту договір вважається укладеним.

За підписання його до бюджету сплачується певна сума державного мита. Засоби вносяться і тієї, і іншою стороною. Крім договору, повинен бути складений передавальний акт. Підписання його та набрання чинності може статися тільки в разі виконання всієї суми зобов'язань, прописаних у договорі. Ну і на останньому етапі, нарешті, відбувається реєстрація договору купівлі продажу квартири, яка свідчить про перехід прав власності на дану нерухомість.

Щоб оформити її, слід підібрати наступний перелік документів: заяву на перехід від продавця до покупця права власності, сам договір купівлі-продажу квартири, квитанцію оплати мита, кадастровий план і техпаспорт на квартиру. Крім того, потрібні будуть паспорти як продавця, так і покупця і виписки з будинкової книги власника квартири.

Якщо процедура покупки оформлена за всіма правилами, то по її завершенні у покупця залишаються на руках наступні документи: примірник безпосереднього договору про купівлю-продаж, передавальний акт і документ про перехід до нового власника права власності.

Придбання житла по іпотеці

Покупка квартири може відбуватися шляхом оформлення іпотеки. У такому випадку основний пакет документів повинен містити в собі, крім вищезгаданих, експертний висновок про ринкову вартість нерухомості, документ, що реєструє обтяження, договір страхування на квартиру. Як оформити купівлю-продаж квартири в даному випадку? Різниця лише в наявності в тексті основного договору певних умов, дотримання яких регламентовано законом.

Найчастіше це відноситься до обставин і термінами передачі нерухомості. Можливий пункт про збереження житла в тому чи іншому стані. Форс-мажорні обставини повинні бути обумовлені безпосередньо учасниками.

Обов'язком продавця є надання покупцеві відомостей про третіх осіб, з боку яких можливі претензії на право володіння. Коли договір укладено, покупець позбавляється права відмовитися від угоди без поважної причини. У обумовлені терміни повинен проводитися розрахунок за придбану житлоплощу. У разі відмови покупця внести зазначену в договорі суму готівкових грошових коштів, продавець має право ставити питання про недотримання умов договору.

Про плюси і мінуси

У чому переваги і недоліки укладення даного договору? Головний плюс - у можливості нотаріального засвідчення та законодавчої підтримки. При порушенні прописаних у ньому умов, зобов'язань і термінів кожної зі сторін інший учасник має законне право вимагати виконання пунктів договору в установленому порядку.

Якщо виникають обставини, не передбачені пунктами договору, висунення відповідних вимог можливо протягом трирічного терміну з моменту процедури оформлення та запевнення підписом акту купівлі-продажу. Протягом року покупець має право звернутися з позовною заявою до суду в разі незадоволення основних вимог.

Головний же недолік даного документа - в можливості оскаржити його дійсність. Відбувається це при неправильному оформлення або порушенні вимог законодавства щодо укладання угоди. Процедура оскарження проводиться через суд. Це може бути зроблено за ініціативою як покупця, так і продавця.

Чи потрібні послуги агента?

Варто чи не варто звертатися для покупки квартири в ріелторські агентства? Його співробітники за свої послуги з підбору варіанта покупки, збору необхідних документів і юридичному оформленню угоди візьмуть з вас певний відсоток, зазвичай становить досить значну грошову суму. Але думається, що саме в даному випадку економія недоречна. Адже в ріелторських агентствах працюють професіонали, які спеціалізуються саме в даній галузі. У них завжди є типовий бланк купівлі-продажу квартири, складений з урахуванням всіх тонкощів.

Як відомо, необізнаній людині легко потрапити в халепу, не знаючи певних нюансів. Припустимо, на момент покупки "втрясаючи" питання з усіма зареєстрованими на даній житлоплощі. Але раніше в квартирі міг бути прописана людина, який відбуває в момент угоди тюремне ув'язнення. На період терміну покарання такий мешканець автоматично повинен бути виписаний. Але після повернення він може скористатися своїм правом проживання на даній житлоплощі, яке стане оскаржувати через суд.

Для тих, хто все ж вирішив діяти самостійно, ми наводимо попередній договір купівлі-продажу квартири, зразок якого мається на обов'язковому порядку у будь-якого нотаріуса або в агентстві нерухомості.

Передача грошей

Грошові кошти при розрахунку найкраще передавати в присутності нотаріуса або надійних свідків. Тоді у разі появи будь-яких ускладнень ті зможуть підтвердити факт такої передачі. Самим надійним і безпечним варіантом розрахунків в угодах вважається використання послуг банку. У цьому випадку грошова сума перераховується в присутності банківського представника, опечатується з підписами всіх сторін і зберігається в банківській скриньці до виконання всіх пунктів договору.

Якщо ж ви все ж таки вирішите вдатися до послуг нотаріуса, краще вибрати його кандидатуру самому, а не погоджуватися на пропонованого продавцем. Крім того, не забудьте особливо ретельно перевірити документи права власності на майно, якщо володіє ним продавець менше півроку.

Купівля продаж квартири - завдаток

Тепер поговоримо про таке поняття, як завдаток. Під ним розуміється грошова сума, передана продавцю покупцем як доказ серйозності намірів у придбанні житла. Отримавши завдаток, продавець бере на себе зобов'язання до певного терміну утримуватися від продажу даного житла третім особам.

Сенс завдатку - гарантувати успіх угоди і закріпити наміри сторін. При остаточному розрахунку сума завдатку повинна бути офіційно зарахована як частина загальної вартості житла.

Договір про завдаток (попередній договір купівлі-продажу квартири), зразок якого хоч законодавчо і не затверджений, складається, тим не менш, з дотриманням всіх юридичних тонкощів, тільки тоді він буде мати силу закону. Якщо такий договір оформлений, і завдаток переданий, обов'язком покупця стає придбати саме дане житло. У разі переваги альтернативного варіанту він втрачає всю суму завдатку, який залишається в розпорядженні продавця. Якщо ж після отримання його продавець передумав доводити угоду до кінця, він зобов'язаний повернути суму завдатку, як правило, в подвійному розмірі. Але ця обставина має неодмінно бути прописано в складеному договорі.

Звичайний повернення суми завдатку можливий у випадку неможливості однієї зі сторін брати участь в операції по досить поважної причини (різке падіння фінансового становища, виникнення будь-яких форс-мажорних обставин). Відбувається процедура такого повернення виключно за взаємною згодою сторін.

Про тонкощі оформлення

Як грамотно скласти договір завдатку? Він обов'язково повинен стосуватися всіх, хто входить в число власників продаваної квартири. Бажано також позначити і всіх покупців, але договір може бути складений і з одним з них. Обов'язково вказуються паспортні дані, повні П.І.Б. всіх згаданих з адресами проживання, короткий опис квартири.

Якщо знехтувати правильним юридичним складанням такого договору і обмежитися звичайною розпискою, надалі можливі ускладнення при спробі відстоювати порушені права в суді. Покупець, у разі відмови продавця продати квартиру, може позбутися сплаченого завдатку. Наприклад, можливо пред'явлення родичами продавця медичної довідки про неадекватному стані того на момент отримання грошей і видачі розписки. У цьому крайньому випадку безсилий навіть суд.

Не забудьте про розписку

При підписанні договору і передачі в якості завдатку певної грошової суми повинна оформлятися розписка про передачу та отриманні грошей. Скласти її зобов'язаний продавець у присутності покупця. Пишеться такий документ виключно кульковою ручкою (Не олівцем і не гелієвої пастою) і тільки від руки, так як у випадку судового оскарження експертиза зможе ідентифікувати почерк написав.

Розписка повинна обов'язково містити в своєму змісті посилання на укладений договір купівлі-продажу квартири з номером і датою підписання. У ній повинні бути приведені дані паспортів обох сторін і дата її оформлення. Сума завдатку вказується цифрами і обов'язково прописом. Неодмінно треба позначити, що передана сума має статус саме завдатку, а не чогось іншого.

У розписці, крім того, повинно матися короткий опис об'єкта нерухомості з зазначенням даних про право власності. Підпис продавця в розписці зобов'язана відповідати тій, що в паспорті. Якщо ж ви вирішили роздрукувати її, а не оформити від руки, дуже бажано нотаріальне завірення.

Гроші при отриманні розписки слід передавати продавцю в присутності свідків. Передавальному засоби слід зажадати від приймаючого перерахувати купюри і підтвердити наявність зазначеної суми і відсутність власних претензій.