Заставна - це іменний цінний папір, який оформлена в рамках договору

Для іпотечних кредитів характерна наявність застави у вигляді нерухомого майна. Такий вид угоди вимагає офіційного підтвердження за допомогою спеціального документа, адже кредит на нерухомість - це позика чималої суми грошових коштів. До того ж тут йдеться про певний заставі, роль якого грає купується будинок, квартира або ж інше житло.

У зв'язку з цим російські банки ввели в практику оформлення заставної поряд з договором про іпотеку.

Що таке заставна

Заставна - це цінний папір, регулююча взаємини між кредитором і позичальником.

Завдяки їй власник стає володарем відразу двох прав:

1. Право виконувати грошові зобов'язання по іпотечному кредиту, не надаючи інших доказів для його існування.
2. Право використання майна, оформленого під іпотеку, в якості застави.

Точніше визначити, що таке заставна і чим вона відрізняється від іпотечного договору, можна по наступній таблиці:

Загальні відомості

Заставна - це борговий цінний папір, дія якої закінчується тільки після повного погашення всіх зобов'язань позичальника перед кредитором. Поки термін її дії не закінчився, банк-правовласник може перезаставити або продати заставну іншим фінансово-кредитним організаціям. Звичайно, тільки за наявності особистої згоди позичальника. Однак на саму цінний папір це ніякого істотного впливу не робить: умови іпотечного договору, як і умови заставної, незмінні.

Російська кредитна практика не передбачає обов'язкового оформлення даного паперу. Великі банки, наприклад, не вважають за потрібне зобов'язувати позичальника підписувати заставну, тому що в їх резервах значні фінансові активи, тобто вони тим самим не ризикують втратити якусь значущу для себе суму. А ось не настільки великі учасники кредитно-фінансового ринку наполягають на оформленні заставної, щоб убезпечити себе.

Важливою особливістю заставної є те, що її умови за пріоритетністю перевершують іпотечний договір. Виходить, що при невідповідності зобов'язання будуть виконані за положеннями заставної.

Договір іпотечної позики - це основний документ даної угоди, він засвідчує іпотеку, а заставна - це його гарантія. Оригінал заставної залишається на зберіганні в банку, який надав кредит, позичальник ж отримує завірену у нотаріуса копію.

Заставна - це цінний папір, іменна приналежність якої не дозволяє кредитно-фінансової організації передавати її третім особам без письмового дозволу позичальника.

Суть закладних

Заставна - це сполучна ланка між ринками нерухомості і цінних паперів. Суть закладених полягає в рефінансуванні, тобто іпотечний борг може бути проданий або закладений. Інститут закладних був введений зовсім недавно, що, безсумнівно, означає прогрес у розвитку ринку боргових цінних паперів. Таким чином, банки зможуть здійснювати продаж боргових зобов'язань на вторинному ринку, тим самим забезпечуючи собі широку базу грошових ресурсів для довгострокового кредитування.

У іпотеці найголовнішим є масове кредитування банками споруджуваного і готового житла. Довгострокові житлові кредити не можуть бути засновані тільки лише на депозитах та інших рахунках вкладників. Масове і довгострокове кредитування будівництва і покупка приватної нерухомості вимагають можливості рефінансування, на фондовому ринку в тому числі. Світова фінансова історія довела неможливість нормального розвитку ринку житлових кредитів без заставних.

Умови видачі заставної

Дана цінний папір може бути видана при дотриманні трьох умов:

• основне зобов'язання - грошове;
• при укладенні договору іпотеки вказується сума боргу по ньому або критерії, за якими можна буде її визначити;
• в іпотечному договорі повинен бути присутнім пункт про випуск заставної.

Це не означає, що іпотечний або основний договір втрачають свою силу. Вони обидва продовжують бути дійсними. Але необхідно пам'ятати, що заставна - це цінний папір, зобов'язання за якою забезпечені заставою. Тримач може стягнути предмет іпотечної позики або отримати виконання за основним договором саме за заставною, а не на підставі іпотечного якого основного договору. До того ж до однієї з особливостей закладений варто віднести обов'язкову державну реєстрацію даного цінного паперу.

Видає документ іпотекодавець. Заставна - це договір застави, який видається в єдиному екземплярі, в письмовому вигляді, на спеціальному бланку стандартної форми. Державна реєстрація закладений припускає наявність індивідуального реєстраційного номера та друку, без яких дана цінний папір вважається недійсною.

Категорії об'єктів

Заставна - це цінний папір, заставою за якої може бути один з об'єктів наступних категорій:

• квартири, житлові будинки та їх частини;
• недобудовані об'єкти;
• земельні ділянки;
• гаражі, садові будинки, дачі та інші будівлі споживчого призначення;
• судна внутрішнього плавання, морські і повітряні судна, космічні об'єкти.

Заставна не може бути оформлена, якщо предметом договору є нерухомий об'єкт зі специфічними властивостями, такий як:

• ділянка землі;
• підприємство як єдиний і неподільний майновий комплекс;
• ліс і т.д.

У іпотечному договорі в якості об'єкта може бути зазначено право оренди.

Що таке заставна на ринку цінних паперів

Заставна - це надійно забезпечене боргове зобов'язання. Компанія, що володіє портфелем таких заставних, для залучення додаткових фінансів має право почати випуск власних облігацій. Їх погашення відбувається за рахунок сплати відсотків по заставних, власником яких є компанія, що випустила дані облігації.

Заставна на ринку цінних паперів - це документ, відповідний ряду вимог. Зокрема, вона повинна бути Літеральна, тобто на папері повинні в обов'язковому порядку бути присутнім певні реквізити. Наявність не всіх з них автоматично анулює її цінність.

Крім встановлених законом пунктів і даних, в заставної може бути присутнім інформацію, позначену заставодержателем і заставодавцем. Наприклад, це можуть бути певні санкції, застосовувані до позичальника у разі несвоєчасного внесення чергового платежу, або деякі додаткові можливості, які передбачають збереження заставленого майна. Банк має право самостійно, без участі боржника, виставити ці додаткові умови.

Передача заставної і її юридичні наслідки

Передача заставної в юридичному сенсі ділиться на два етапи:

• оформлення передавального напису на користь індосанта (якого-небудь третьої особи);
• фактична передача оригіналу.

Індосант (той, хто передає цінний папір) зобов'язаний надати боржникові письмове повідомлення про факт передачі заставної. Отримавши документ, індосант стає володарем всіх прав іпотекодержателя за іпотечним і основному договорами. Індосант відповідальний перед ним за ступінь достовірності відомостей, що містяться в переданої цінному папері. До того ж передача заставної означає підтвердження індосантом сумлінного виконання всіх зобов'язань боржника за договором. Після передачі паперу заставодавець знімає з себе всю відповідальність перед індосантом за невиконання боржником будь-яких обов'язків.

Однак існує застереження в Законі «Про іпотеку», що передбачає позначення умов про відповідальність. Таким чином покупець закладений підвищує власний комфорт і безпеку своїх вкладень.

Рефінансування за допомогою закладних

Законом «Про іпотеку» передбачено кілька способів, що дозволяють здійснити рефінансування за допомогою закладних:

• продаж заставної;
• її заставу;
• продаж даного документа з обов'язковою умовою його зворотного викупу;
• емісія іпотечних цінних паперів.

Дуже важливим нюансом в даному питанні є те, що рефінансувати заставну можна тільки до виконання боржником всіх зобов'язань по кредиту.

Переваги та недоліки іпотечних цінних паперів

Перевагами випуску іпотечних облігацій та сертифікатів є:

• отримання іпотечним ринком фінансових ресурсів, що дозволяють розширити масштаби іпотечного кредитування;
• отримання інвесторами цінних паперів з високими доходами і гарантіями.

Недоліком іпотечних облігацій і сертифікатів для власника є можливість виплати кредиту боржником раніше терміну. Високий ризик повернення номінальної вартості сертифіката, в результаті чого власник іпотечної цінного паперу буде позбавлений довгострокового прибутку у вигляді відсотків.